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房地产业务的项目建议书
双击自动滚屏 发布者:sgxlaw 发布时间:2009/4/30 阅读:4367次 【字体:

 
      广东惠商律师事务所(下称“敝所”)很荣幸,并感谢贵司的领导给予敝所同贵司洽谈为贵司提供有关房地产业务的法律事务事宜的机会。对于贵司提供的上述法律事务,敝所抱有很大的兴趣,并非常希望受聘于贵司,担任贵司的题述事宜及其他事务的律师。在此,敝所将得参与题述项目的有关情况向贵司作如下汇报:
 
一、房地产开发的法律服务
      房地产市场的发展与整个经济市场的发展一样,经历着周期性的变化,并自始至终伴随着风险。贵司在开发过程中可能会遇到例如:拆迁障碍、工程期的风险防范、联建后遗症、项目转让、施工扰民等等的风险,这些现象的出现与存在使得房地产开发过程变得复杂,进度缓慢,增加贵司的开发与销售成本,甚至可能影响贵司即将做成的交易,减少贵司已获得的利润,或影响到贵司的预期利益。
为此,敝所可以从开发的初期介入,跟踪开发过程有关事项的工作,制作完整的法律文件,如:项目转让协议书、装修合同等,以协调各种法律关系,通过法律保障贵司的合法利益,为确保贵司获得最大利润创造有利的条件。
 
二、房地产交易的法律服务
      1、房地产的交易不像购买一般的商品那样简单,其程序较为复杂,从最初认购到交易全部完成需要经过几个步骤:
        (1)签署认购书;
        (2)签署正式的买卖契约;
        (3)办理预售预购登记手续;
        (4)抵押登记手续;
        (5)立契过户;
        (6)办理产权证。
       2、敝所能够为贵司提供的房地产交易法律服务的内容主要包括以下几个方面:
        (1)审查并核实购房人的主体资格;
        (2)审查并核实购房人的基本条件;
        (3)提供贵司拟与银行签订的楼盘按揭协议书、连带责任保证协议书草稿;
        (4)提供商品房预售契约草稿;
        (5)提供商品房购销合同草稿;
        (6)协助贵司收齐购房人需要提供的贵司售房所需要的全部文件及资料;
        (7)向购房人解释并确定商品房购销合同的内容;
        (8)协助贵司与购房人签订商品房购销合同;
        (9)协助贵司解决房地产交付时出现的法律问题。
 
 三、房地产按揭的法律服务
      在房地产业务当中,越来越离不开房地产按揭,从房地产按揭双方的当事人来看,主角不是我们,但我们可以为便利于购房人和银行办理房地产按揭手续提供如下法律服务:
      1、协助贵司为购房人和银行提供我们应当提供的办理房地产按揭的资料及文件;
      2、协助办理房地产抵押(按揭)手续;
      3、为贵司、购房人及银行办理房地产抵押(按揭)提供法律意见;
      4、提供抵押合同草稿;
      5、提供个人住房贷款借款合同草稿;
      6、提供购房人的办证书草稿;
      7、提供关于个人住房贷款的法律意见书。
 
四、房地产租赁和物业管理的法律服务
      1、在房地产租赁和物业管理工作中,贵司可能会遇到以下法律问题:
      (1)承租人因各种原因,不交租赁费和物业管理费;
      (2)承租人突然在租赁期间要求推出一部分面积;
      (3)由于市场变化,承租人提出要求降低一部分租金价格;
      (4)承租人要求提前全部退租;
      (5)由于电梯或电话及其他硬件设施常出故障,导致承租人要求降低租金或提前退租;
      (6)由于物业管理质量差导致承租人拒交物业管理费或提前退租;
      (7)由于承租人财务困难、无力交租金而又不愿意搬走;
      (8)物业管理经营活动中的法律关系不清楚,物业管理公司不清楚其在物业管理中的法律地位;
      (9)配套设施不健全的问题;
      (10)物业管理区内规章制度及法律文件不健全的问题,等等。
      2、为贵司对以上问题迎刃而解,保障贵司在经营管理活动中的合法权益,运用最小的成本获得最大的回报,敝所可以提供以下法律服务:
      (1)为贵司的经营管理活动提供中肯的法律意见;
      (2)依法制定各类法律条款完善的租赁合同;
      (3)协助贵司与承租人办理租赁登记;
      (4)协助贵司与承租人签订房屋租赁合同;
      (5)协助贵司解决承租人提前退租的法律问题;
      (6)协助贵司发现承租人无力支付租金时的法律问题;
      (7)为防范房屋租赁中的法律风险提出相应的预防措施
      (8)为物业管理提供经营决策;
      (9)协助贵司解决在物业管理中遇到的难题并提出相应的对策;
     (10)为防范物业管理中的法律风险提出相应的预防措施
     (11)提供房屋租赁合同草稿;
     (12)提供商品房以租代售租赁合同草稿;
     (13)提供物业管理委托合同草稿;
     (14)提供物业管理公约草稿;
     (15)提供物业管理委员会章程草稿。
 
五、 与建筑工程有关的法律服务
       1、建设工程招投标的法律服务
建设工程招投标是建设单位和承包单位在工程勘察、设计、施工的环节中彼此择优选择的一种途径和方法。它引进了优胜劣汰的竞争机制,为承包单位创造了公平竞争的环境与条件,为建设单位提供了获得质量最佳、工期最短的工程产品,从而实现经济效益最大化的机会,是一种顺应市场经济潮流的有效竞争方式。
      然而,这种竞争方式如果不在法律化的轨道上进行,或者稍有偏离,就会导致“失之毫厘,谬以千里”,以致造成全盘倾覆的后果。因此,律师的早期介入,部分地或全过程地服务于建设工程招投标活动,使这一活动沿着法制化的道路进行是非常重要的。为此,敝所在建设工程招投标过程中能够提供的法律服务有:
    (1)如果贵司为投标方:
      ①审查贵司向招标方提交的投标书及其它文件、资料,保证这些文件、资料的合法性与规范性,以避免其内容或形式上的不合法而导致废标的产生;
      ②监督招标方的工作:  
      A、审查招标文件;
      B、监督招标方的招标、开标、评标、决标工作是否按法定程序在法定期间开展;
     C、中标后,为招投标双方签订的工程承包发包合同把关,并在以后可能发生的争议中代理贵司解决问题。
     (2)如果贵司招标方:
       ① 招标准备期间,为招标活动是否具备法定要件出具法律意见书,参与草拟或审查招标文件,包括“投标人须知”、合同条件、协议书等等;
       ② 招投标过程中,在审查投保人的实际资质状况及投标文件的基础上,向招标方出具法律意见,供其参考,确保最终的中标者在法律上合乎要求,即在工程建设方面具备合法的缔约能力;
      ③决标后,草拟并审查招投标双方之间的工程承发包合同,处理双方在合同履行过程中发生的争议及招标方因此工程与第三方发生的纠纷。   
      2、建设工程造价和资金监管的法律服务
敝所在为建筑业提供专业法律服务中,注重超前服务,即在设定承发包合同关系时提前介入,强化合同生效前的审查;注重有针对性的服务,即针对日后可能出现的缺漏和疏漏制定相应的对策,防患于未然。敝所本够提供的法律服务有:
    (1)协助贵司在设定承包合同时增加工程造价过程控制的内容;
    (2)协助贵司按工程形象进度分阶段进行预决算并确定相应的操作程序;
    (3)协助贵司草拟施工合同;  
    (4)处理在合同履行过程中发生的争议。
      3、建筑工程保险的法律服务
      建筑工程保险,是指由业主和(或)承包商为了建筑工程项目顺利完成而对工程建设中可能产生的人身伤害或财产损失向保险公司投保以化解风险的行为。办理建筑工程保险为建筑工程项目的顺利完成起到了保证作用。在此,敝所能够提供的法律服务有:
    (1)接受贵司的委托,代贵司办理建筑工程保险的有关手续;
    (2)协助贵司与保险公司签订建筑工程保险合同;
    (3)审查建筑工程保险合同条款,以确保贵司的利益。
       4、基础设施和BOT运作模式的法律服务
       BOT方式是国际上通行的针对大型基础设施建设所采用的 一种投融资方式。由于BOT方式涉及多种法律,如政府、项目 发起人、金融机构、工程承包商、设备供应商、保险公司、项 目经营者等,同时涉及多种法律关系,如组建公司、政府特许、 融资、担保、工程营造、采购、保险等,由此使得BOT方式操 作程序复杂,而且只有严格按照法律的规定进行才能顺利达到预期目标。为此,敝所能够提供的法律服务主要有:
    (1)根据贵司的指示进行各种调查。
    (2)根据贵司的指示草拟合同性及非合同性的法律文书;
    (3)协助贵司草拟合作意向书及相关法律文件;
    (4)协助贵司与合作伙伴谈判合作计划;      
    (5)审查合作计划书及相关法律文件;   
    (6)草拟项目合同及相关的法律文件;
    (7)跟进办理相关的项目程序;  
    (8)以口头或书面形式解释贵司提出的有关法律方面的问题。
    (9)提供项目的后期跟进调查及代理诉讼服务,等等。
    综上所述,敝所愿以最强的实力,参与本项目的工作  ,并相信敝所律师有能力成功地为贵司提供优质的法律服务。                      
                                                                    广东惠商律师事务所
                                                                     经办律师:上官翔律师

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