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     新 闻 中 心
关于向银行提供抵押贷款等法律服务的项目建议书
双击自动滚屏 发布者:sgxlaw 发布时间:2009/4/30 阅读:5934次 【字体:

关于向银行提供抵押贷款等法律服务的项目建议书
    本所很荣幸,并感谢贵行的领导给予广东惠商律师事务所(“本所”)同贵行洽谈为贵行提供抵押贷款等法律服务事宜的机会。对于为贵行提供上述法律服务,本所抱有很大的兴趣,并非常希望受聘于贵行,担任贵行的题述事宜及其他事务的律师。在此,本所将得以参与题述项目的有关情况向贵行作如下汇报:
 
1、抵押法律事务
     贵行在金融服务业务中,可能包括向客户提供抵押贷款服务,抵押物可能涉及房地产、汽车、机器设备、船舶、飞机等。贵行可能需要针对不同客户的特殊情况及不同的抵押物的性质及抵押法律程序,准备相应的法律文件并办理相关的法律手续,以充分保障贵行的权益。
本所认为,为了最大限度地减少贵行在准备文件及办理相关法律手续过程中的风险,贵行需要有律师介入提供专业法律服务。
 
2、 抵押贷款法律服务内容
      本所能够为贵行提供的抵押贷款法律服务的内容主要包括以下几个方面:
    (1)房地产抵押贷款法律服务
          A、房地产二级市场抵押贷款法律服务
          a、协助贵行进行与楼盘发展商的前期谈判
         能够提供的法律服务包括:
l        审查并核实发展商的法人资格及股东注资情况
l        收集并核实楼盘的政府批文及建设进度文件
l        审查并核实拟发售的房地产是否具备销售(或预售)条件及办理房地产证的条件及办理房地产抵押登记的条件
l        确定银行提供贷款服务的对象(即借款人)的基本条件
l        提供银行拟与发展商签订的楼盘按揭协议书、连带责任保证协议书草稿
l        提供银行拟与借款人签订的房地产抵押贷款合同草稿
         b、协助贵行接待借款人
         能够提供的法律服务包括:
l        审查并核实借款人的主体资格
l        审查并核实借款人的购房情况
l        审查并核实拟抵押物的所有权及他项权利情况
l        审查并核实借款人的收入情况及偿还贷款资金来源情况
l        向借款人解释并确定房地产抵押贷款合同的内容
l        协助贵行安排并见证借款人签署房地产抵押贷款合同
         c、协助贵行办理房地产抵押贷款手续
         能够提供的法律服务包括:
l        协助贵行办理房地产抵押贷款合同的公证手续(如需要)或见证手续
l        协助贵行办理房地产抵押贷款合同的房地产抵押登记手续
l        协助贵行收齐借款人需要提供的贵行放款所需要的全部文件及资料
         d、协助贵行向违约借款人及其保证人追索欠款
         能够提供的法律服务包括:
         如在房地产抵押贷款合同履行过程中,借款人因任何原因不能继续按照贷款合同的约定履行还款义务时,本所将随时根据贵行的指示:
l        代理贵行向借款人及保证人(包括但不限于发展商)发出律师函督促其偿还欠款并进行电话跟进或上门访问
l        代理贵行(作为原告)以借款人及保证人为被告向有管辖权的人民法院提起诉讼
l        根据生效的判决书代理贵行向有管辖权的人民法院申请强制执行
 
         B、房地产三级市场抵押贷款法律服务
         a、协助挑选中介机构
         在正式提供房地产三级市场抵押贷款服务前,银行应挑选若干家房地产中介机构进行合作,以使该项业务有长期稳定的客户来源。
         能够提供的法律服务包括:
l        审查并核实中介机构的主体资格
l        代为起草合作协议
         b、协助贵行接待借款人
         能够提供的法律服务包括:
l        审查并核实借款人的主体资格
l        审查并核实借款人的购房情况
l        审查并核实拟转让的房地产是否具备转让条件及办理房地产证的条件及办理房地产抵押登记的条件
l        审查并核实借款人的收入情况及偿还贷款资金来源情况
l        向借款人解释并确定房地产抵押贷款合同的内容
l        协助贵行安排并见证借款人签署房地产抵押贷款合同
         c、协助贵行办理房地产抵押贷款手续
能够提供的法律服务包括:
l        协助贵行办理房地产抵押贷款合同的公证手续(如需要)或见证手续
l        协助贵行办理房地产抵押贷款合同的房地产抵押登记手续
l        协助贵行收齐借款人需要提供的贵行放款所需要的全部文件及资料
        d、协助贵行向违约借款人及其保证人追索欠款
能够提供的法律服务包括:
l        如在房地产抵押贷款合同履行过程中,借款人因任何原因不能继续按照贷款合同的约定履行还款义务时,本所将随时根据贵行的指示:
l        代理贵行向借款人及保证人(包括但不限于发展商)发出律师函督促其偿还欠款并进行电话跟进或上门访问
l        代理贵行(作为原告)以借款人及保证人为被告向有管辖权的人民法院提起诉讼
l        根据生效的判决书代理贵行向有管辖权的人民法院申请强制执行。
         C、 可能尝试提供的房地产三级市场转让后抵押贷款法律服务
鉴于目前房地产市场活跃的三级市场转让参与者,有较大部分并不具备一次性付清楼价款的能力,各家银行均在尝试提供房地产三级市场转让后抵押贷款的服务。作为一项新的房地产抵押贷款服务,各家银行目前尚在对该项贷款服务的风险及操作手续进行评估。本所认为,除一般的抵押贷款手续类似于房地产三级市场抵押贷款手续外,该种贷款的主要风险在于,较多房地产在转让前已经由贵行或前手银行办理了房地产抵押登记手续。则由原抵押登记变更为新的抵押登记必将形成权利真空及由此可能产生的法律风险。
      (2)其他抵押贷款法律服务
根据贵行的要求,本所完全有能力介入贵行随时需要的除房地产外的其他抵押贷款法律服务,并按照审慎负责的态度,依贵行的要求及法定程序保障贵行的资金安全并减少贵行的风险。
      (3)可能提供的其他法律服务
除上述提及的抵押贷款法律服务外,本所亦期望能为贵行提供其他项目的法律服务:
      1、贵行个人银行及公司银行业务项下的信贷业务及外汇业务
      能够提供的法律服务包括:
l      审查借款人主体资格
l      审查及核实相关背景资料
l      谈判及安排确定贷款及其他程序及相关担保手续
l      草拟项目合同及相关法律文件
l      跟进办理相关的项目程序
l      提供项目的后期跟进调查及代理诉讼服务
      2、贵行业务中可能涉及的其他项目
      能够提供的法律服务包括:
l      根据贵行的指示进行各种调查
l      根据贵行的指示草拟合同性及非合同性法律文件
      3、以口头或书面形式解释贵行提出的有关法律方面的问题;
      4、为贵行的经营、管理活动提供法律依据和法律建议;
      5、协助贵行草拟、审查、修改合同及其他法律文书;
      6、应贵行要求,参加甲方有经济意义或法律意义的事项的谈判工作;
      7、经贵行授权,代理甲方参加调解、仲裁和诉讼活动;
      8、应贵行要求给贵行员工讲授法制课,宣传法律基本知识,增强贵行员工的法律意识和法制观念。
      9、其他法律咨询和法律顾问工作。
 
      此外,除上述业务工作之外,本所律师还将把协调关系等相关事宜,作为律师工作的一个重点,配合贵行获取各方面的有利政策和信息,为贵行引荐客户,努力沟通和协调各方面关系。
 
      3、 本所情况介绍(见附件)
 
      4、 工作人员的选派
 
      为了保证题述项目顺利、高效进行,本所特派出在银行法律顾问服务方面有丰富工作经验的上官翔律师(简历附后)直接参与该项工作,本所其他律师将根据需要随时准备参与必要的工作。
 
      5、 律师收费标准
 
本所在确定本项目的收费时将以《深圳市律师业务收费标准》为基础,经与贵行协商后确定。
 
      6、 本所工作原则
 
本所的服务宗旨是:“法律至上、客户至上、效率至上”。本所律师在参与具体工作时,将遵守以下原则:
 
1、高质量、高水平、高效率地提供时间较为充分的服务;
2、作好贵行律师工作过程中的细致工作;
3、积极配合贵行、主管部门、境内外其他中介机构开展各项工作;
4、严守工作秘密。
 
     7、 本所的优势
 
1、从事银行抵押贷款法律服务及银行法律顾问服务经验丰富。
本所律师为境内外银行(如中国银行深圳分行、中国工商银行深圳分行、中国银行(香港)有限公司深圳分行、深圳市商业银行、深圳市农村信用合作联合社等)及房地产开发商提供包括房地产抵押贷款在内的银行金融法律服务,同时,在从事银行法律顾问服务业务方面,经验丰富,受聘的银行类型[包括国有银行、国内各商业银行及外资银行]、经营范围繁多,熟悉有关的法律、法规、政策以及主管部门把握的尺度,本所律师受聘的法律顾问单位评价较高。
 
2、综合性强,服务多元化。
本所除在银行法律顾问服务具有较强的实力之外,在经济合同、对外投资、经济诉讼、涉外谈判等方面均具有较强的实力,在通讯设施、办公电脑化等服务方面均具有较先进的条件,并能保证各项服务的完善、周到、效率。
 
3、具有较强的服务网络
由于本所长期从事法律顾问服务,目前已与国家各级主管部门、境内外各家中介机构形成良好的业务联系和私人关系,并有能力与上级主管部门和有关机构协调、沟通和处理各类疑难法律问题。
 
综上所述,本所愿以最强的实力,参与本项目的工作,并相信本所律师有能力成功地为贵行提供优质的法律服务。
 
             
 
广东惠商律师事务所
经办律师:上官翔
  
                                                                                                                  
房地产业务项目建议书
 
发布者:admin 发布时间:2009/4/27 阅读:7次 【字体:
 
      广东惠商律师事务所(下称“敝所”)很荣幸,并感谢贵司的领导给予敝所同贵司洽谈为贵司提供有关房地产业务的法律事务事宜的机会。对于贵司提供的上述法律事务,敝所抱有很大的兴趣,并非常希望受聘于贵司,担任贵司的题述事宜及其他事务的律师。在此,敝所将得参与题述项目的有关情况向贵司作如下汇报:
  一、房地产开发的法律服务
      房地产市场的发展与整个经济市场的发展一样,经历着周期性的变化,并自始至终伴随着风险。贵司在开发过程中可能会遇到例如:拆迁障碍、工程期的风险防范、联建后遗症、项目转让、施工扰民等等的风险,这些现象的出现与存在使得房地产开发过程变得复杂,进度缓慢,增加贵司的开发与销售成本,甚至可能影响贵司即将做成的交易,减少贵司已获得的利润,或影响到贵司的预期利益。
为此,敝所可以从开发的初期介入,跟踪开发过程有关事项的工作,制作完整的法律文件,如:项目转让协议书、装修合同等,以协调各种法律关系,通过法律保障贵司的合法利益,为确保贵司获得最大利润创造有利的条件。
 
二、房地产交易的法律服务
1、房地产的交易不像购买一般的商品那样简单,其程序较为复杂,从最初认购到交易全部完成需要经过几个步骤:
(1)签署认购书;
(2)签署正式的买卖契约;
(3)办理预售预购登记手续;
(4)抵押登记手续;
(5)立契过户;
(6)办理产权证。
2、敝所能够为贵司提供的房地产交易法律服务的内容主要包括以下几个方面:
(1)审查并核实购房人的主体资格;
(2)审查并核实购房人的基本条件;
(3)提供贵司拟与银行签订的楼盘按揭协议书、连带责任保证协议书草稿;
(4)提供商品房预售契约草稿;
(5)提供商品房购销合同草稿;
(6)协助贵司收齐购房人需要提供的贵司售房所需要的全部文件及资料;
(7)向购房人解释并确定商品房购销合同的内容;
(8)协助贵司与购房人签订商品房购销合同;
(9)协助贵司解决房地产交付时出现的法律问题。
 
三、房地产按揭的法律服务
在房地产业务当中,越来越离不开房地产按揭,从房地产按揭双方的当事人来看,主角不是我们,但我们可以为便利于购房人和银行办理房地产按揭手续提供如下法律服务:
1、协助贵司为购房人和银行提供我们应当提供的办理房地产按揭的资料及文件;
2、协助办理房地产抵押(按揭)手续;
3、为贵司、购房人及银行办理房地产抵押(按揭)提供法律意见;      
4、提供抵押合同草稿;
5、提供个人住房贷款借款合同草稿;
6、提供购房人的办证书草稿;
7、提供关于个人住房贷款的法律意见书。
 
           四、房地产租赁和物业管理的法律服务
1、在房地产租赁和物业管理工作中,贵司可能会遇到以下法律问题:
(1)承租人因各种原因,不交租赁费和物业管理费;
(2)承租人突然在租赁期间要求推出一部分面积;
(3)由于市场变化,承租人提出要求降低一部分租金价格;
(4)承租人要求提前全部退租;
(5)由于电梯或电话及其他硬件设施常出故障,导致承租人要求降低租金或提前退租;
(6)由于物业管理质量差导致承租人拒交物业管理费或提前退租;
(7)由于承租人财务困难、无力交租金而又不愿意搬走;
(8)物业管理经营活动中的法律关系不清楚,物业管理公司不清楚其在物业管理中的法律地位;
(9)配套设施不健全的问题;
(10)物业管理区内规章制度及法律文件不健全的问题,等等。
2、为贵司对以上问题迎刃而解,保障贵司在经营管理活动中的合法权益,运用最小的成本获得最大的回报,敝所可以提供以下法律服务:
(1)为贵司的经营管理活动提供中肯的法律意见;
(2)依法制定各类法律条款完善的租赁合同;
(3)协助贵司与承租人办理租赁登记;
(4)协助贵司与承租人签订房屋租赁合同;
(5)协助贵司解决承租人提前退租的法律问题;
(6)协助贵司发现承租人无力支付租金时的法律问题;
(7)为防范房屋租赁中的法律风险提出相应的预防措施
(8)为物业管理提供经营决策;
(9)协助贵司解决在物业管理中遇到的难题并提出相应的对策;
(10)为防范物业管理中的法律风险提出相应的预防措施
(11)提供房屋租赁合同草稿;
(12)提供商品房以租代售租赁合同草稿;
(13)提供物业管理委托合同草稿;
(14)提供物业管理公约草稿;
(15)提供物业管理委员会章程草稿。
  
       五、 与建筑工程有关的法律服务
 1、建设工程招投标的法律服务
建设工程招投标是建设单位和承包单位在工程勘察、设计、施工的环节中彼此择优选择的一种途径和方法。它引进了优胜劣汰的竞争机制,为承包单位创造了公平竞争的环境与条件,为建设单位提供了获得质量最佳、工期最短的工程产品,从而实现经济效益最大化的机会,是一种顺应市场经济潮流的有效竞争方式。
然而,这种竞争方式如果不在法律化的轨道上进行,或者稍有偏离,就会导致“失之毫厘,谬以千里”,以致造成全盘倾覆的后果。因此,律师的早期介入,部分地或全过程地服务于建设工程招投标活动,使这一活动沿着法制化的道路进行是非常重要的。为此,敝所在建设工程招投标过程中能够提供的法律服务有:
(1)如果贵司为投标方:
①审查贵司向招标方提交的投标书及其它文件、资料,保证这些文件、资料的合法性与规范性,以避免其内容或形式上的不合法而导致废标的产生;
②监督招标方的工作:
 A、审查招标文件;
B、监督招标方的招标、开标、评标、决标工作是否按法定程序在法定期间开展;
 C、中标后,为招投标双方签订的工程承包发包合同把关,并在以后可能发生的争议中代理贵司解决问题。
(2)如果贵司招标方:
 ① 招标准备期间,为招标活动是否具备法定要件出具法律意见书,参与草拟或审查招标文件,包括“投标人须知”、合同条件、协议书等等;
② 招投标过程中,在审查投保人的实际资质状况及投标文件的基础上,向招标方出具法律意见,供其参考,确保最终的中标者在法律上合乎要求,即在工程建设方面具备合法的缔约能力;
③决标后,草拟并审查招投标双方之间的工程承发包合同,处理双方在合同履行过程中发生的争议及招标方因此工程与第三方发生的纠纷。   
2、建设工程造价和资金监管的法律服务
敝所在为建筑业提供专业法律服务中,注重超前服务,即在设定承发包合同关系时提前介入,强化合同生效前的审查;注重有针对性的服务,即针对日后可能出现的缺漏和疏漏制定相应的对策,防患于未然。敝所本够提供的法律服务有:
(1)协助贵司在设定承包合同时增加工程造价过程控制的内容;
(2)协助贵司按工程形象进度分阶段进行预决算并确定相应的操作程序;
(3)协助贵司草拟施工合同;
(4)处理在合同履行过程中发生的争议。
3、建筑工程保险的法律服务
建筑工程保险,是指由业主和(或)承包商为了建筑工程项目顺利完成而对工程建设中可能产生的人身伤害或财产损失向保险公司投保以化解风险的行为。办理建筑工程保险为建筑工程项目的顺利完成起到了保证作用。在此,敝所能够提供的法律服务有:
(1)接受贵司的委托,代贵司办理建筑工程保险的有关手续;
(2)协助贵司与保险公司签订建筑工程保险合同;
(3)审查建筑工程保险合同条款,以确保贵司的利益。
4、基础设施和BOT运作模式的法律服务
BOT方式是国际上通行的针对大型基础设施建设所采用的 一种投融资方式。由于BOT方式涉及多种法律,如政府、项目 发起人、金融机构、工程承包商、设备供应商、保险公司、项 目经营者等,同时涉及多种法律关系,如组建公司、政府特许、 融资、担保、工程营造、采购、保险等,由此使得BOT方式操 作程序复杂,而且只有严格按照法律的规定进行才能顺利达到预期目标。为此,敝所能够提供的法律服务主要有:
(1)根据贵司的指示进行各种调查;
(2)根据贵司的指示草拟合同性及非合同性的法律文书;
(3)协助贵司草拟合作意向书及相关法律文件;
(4)协助贵司与合作伙伴谈判合作计划;
(5)审查合作计划书及相关法律文件;
(6)草拟项目合同及相关的法律文件;
(7)跟进办理相关的项目程序;
(8)以口头或书面形式解释贵司提出的有关法律方面的问题;
(9)提供项目的后期跟进调查及代理诉讼服务,等等。
       综上所述,敝所愿以最强的实力,参与本项目的工作,并相信敝所律师有能力成功地为贵司提供优质的法律服务。
              
                            广东惠商律师事务所
                            经办律师:上官翔律师
 

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